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pratiche edilizie

Pratiche Edilizie e Progettazione Architettonica

RIUSO è l’acronimo di Rigenerazione Urbana Sostenibile, la parola d’ordine del Terzo Millennio: lo spazio a disposizione è limitato, quindi è doveroso valorizzare quanto già costruito.

I nuovi scenari edilizi portano sempre più al recupero del patrimonio immobiliare abbandonando la nuova edificazione.

Sono pronto ad affrontare con voi questa nuova sfida per operare piccole o per importanti trasformazioni degli immobili adattandoli alle moderne esigenze.

In questo contesto il geometra Foti è la figura professionale di riferimento, capace di:

  • Progettare gli interventi di natura tecnica;
  • Individuare le relative detrazioni e/o agevolazioni (bonus, ecobonus, IVA agevolata, eccetera);
  • Gestire tutte le pratiche edilizie e fiscali.

Pratiche edilizie

Sono in grado di gestire le vostre pratiche edilizie sia in abito residenziale che commerciale, verrete assistiti sin dalle prime fasi iniziali, con studi preliminari di fattibilità, valutazione di vincoli urbanistici, igienico sanitari e di funzionalità degli ambienti.

Verrete seguiti in tutte le fasi della ristrutturazione, dalla progettazione alla direzione lavori, fino all’ultimazione delle opere. Un attenzione particolare viene data alla sicurezza del cantiere la quale non sarà mai lasciata al caso!

Una corretta progettazione e una assidua coordinazione dei lavori sono i fondamentali elementi per una ristrutturazione a regola d’arte.

Approfondiamo

Il 30 giugno 2003 è entarto in vigore il DPR n. 380 del 6 giugno 2001, “Testo Unico dell’Edilizia“, per riordinare e disciplinare tutta la materia.

Negli anni il DPR n. 380/01 ha subito numerose modifiche ed integrazioni, ad oggi, con l’entrata in vigore del dlgs 222/2016, restano solo 5 titoli abilitativi edilizi:

Come previsto dall’art. 6 del DPR 380/2001 sono realizzabili in edilizia libera, e quindi senza alcun titolo abilitativo, i seguenti interventi:

  • Gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a);
  • Gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
  • Gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • Le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
  • I movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
  • Le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
  • Le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale;
  • Le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  • I pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
  • Le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Come previsto dall’art. 6 bis del DPR 380/2001 gli interventi non riconducibili a edilizia libera, a SCIA o a permesso di costruire (artt. 6, 10, 22 e 23 del dpr 380/2001) sono realizzabili previa Comunicazione Inizio Lavori Asseverata.

L’interessato trasmette all’amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione

Come previsto dall’art. 22 del DPR 380/2001 sono realizzabili mediante la Segnalazione Certificata di Inizio di Attività i seguenti interventi:

  • Gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  • Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  • Gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), che non portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che  non comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A,  non comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che non comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs 42/2004.

Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D.Lgs 42/2004 e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
Inoltre sono realizzabili mediante SCIA e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso comunque denominati.

Come previsto dall’art. 23 del DPR 380/2001 in alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:

  • Gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c);
  • Gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all’entrata in vigore della legge n. 443/2001, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall’atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l’esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;
  • Gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Gli interventi di cui sopra sono soggetti al contributo di costruzione ai sensi dell’articolo 16.

Il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per presentare la segnalazione certificata di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la segnalazione, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie;

La segnalazione certificata di inizio attività è corredata dall’indicazione dell’impresa cui si intende affidare i lavori ed è sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni. La realizzazione della parte non ultimata dell’intervento è subordinata a nuova segnalazione. L’interessato è comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori;

La sussistenza del titolo è provata con la copia della segnalazione certificata di inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della segnalazione, l’elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l’attestazione del professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari;

Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la segnalazione certificata di inizio attività. Contestualmente presenta ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale conseguente alle opere realizzate ovvero dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni del classamento. In assenza di tale documentazione si applica la sanzione di cui all’articolo 37, comma 5.

Come previsto dall’art. 10 del DPR 380/2001 costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

  • Gli interventi di nuova costruzione;
  • Gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • Gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs 42/2004 e successive modificazioni.

Devi ristrutturare e non sai di quale pratica hai bisogno?

Se hai ancora dei dubbi su quale sia la pratica edilizia necessaria per effettuare la tua ristrutturazione e a quali costi andrai incontro, contattami, sarà un piacere per me fornirti tutte le informazioni di cui hai bisogno; E perchè no!? Invitarti nel mio ufficio per analizzare più nel dettaglio la tua situazione.

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